最高法：房屋被“预查封”后签订买卖合同，买受人的权利能获得保护么？_经典案例_新闻动态

最高法：房屋被“预查封”后签订买卖合同，买受人的权利能获得保护么？

2022-12-13 文章来源：

最高法院二审认为：

最高人民法院联合相关中央国家机关发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，无论预查封与正式查封在具体实施阶段系采取何种形式实现，两者在限制标的物转让的法律效力上是相同的，即执行标的一旦被人民法院查封（包括预查封、正式查封），非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。

故无论肖鸣是否全额或者部分支付案涉房款，由于案涉购房合同系在人民法院查封之后签订，本案情形不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准。

而一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定，以肖鸣提起的执行异议不符合相关司法解释规定的条件，以及肖鸣基于《海口市商品房买卖合同》无法享有案涉房屋的物权期待权，其对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权为由，驳回肖鸣的诉讼请求，理据充分，应予维持。

肖鸣以《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封，本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除强制执行为由提出不得执行肖鸣购买的案涉房屋，并解除对该房屋的查封，终止对该房屋的拍卖的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。

（2021）最高法民终1298号 · 2022-03-23

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